2. PM BAU Symposium – ein Rückblick

Expertenpool beleuchtet Projektentwicklung von allen Seiten

Die Projektentwicklung stand im Mittelpunkt des diesjährigen PM Bau Symposiums am 20. Juni 2007, das die Bau-, Infrastruktur- und Immobilienbranche zu einem interessanten Informations- und Erfahrungsaustausch anzog. Einen Ausblick über neue Ansätze und Modelle, einen Einblick in Projekte und einen Überblick über Erfolgsfaktoren boten die Experten in ihren Vorträgen und Diskussionen mit dem Publikum. Es zeigte den weiten Bogen und die unterschiedlichen Anforderungen, die Projektentwicklung subsumiert.

Das 2. PM Bau Symposium setzte auf die Erfolge des vorangehenden auf und antwortete mit der Themenwahl auf aktuelle Trends in der Baubranche. Die „Nische“ Projektentwicklung tendiert immer mehr zu einem Breitensport. Allerdings nur mit systematischen Ansätzen für eine professionelle Projektentwicklung kann man sich herausheben. Dafür bedarf es fundierter Grundlagen und konkreter Tools im Rahmen eines durchgängigen Prozesses.

Projektentwicklung bei Bestandsobjekten

Sektionschef Dr. Helmut Moser, Bundesministerium für Unterricht, Kunst und Kultur, leitete durch den Vormittag zu den Schwerpunkten Projektentwicklung bei Bestandsobjekten sowie Projektentwicklungen in Österreich. Seine Erfahrung erlangte er u.a. als Prokurist der MuseumsQuartiers Errichtungs- und Betriebsgesellschaft.

Als Einstieg in die Materie präsentierte FH-Prof. Dipl.-Ing. Dr. Rainer Stempkowski, FH JOANNEUM, die Ergebnisse des aktuellen Forschungsprojektes „Instandhaltungsprogramm“ und zeigte dabei die Voraussetzungen für die Entwicklung von Bestandsobjekten am Beispiel öffentlicher Hochbauobjekte auf. Die Planung von baulichen Maßnahmen unabhängig, ob es sich um einen Neubau, Umbau oder eine Sanierung handelt, sollte sich stärker nach dem objektiven Bedarf als nach politischen Zyklen und aktuellen gesellschaftlichen Forderungen orientieren. Die Basis bilden dafür detaillierte Objektanalysen des gemeindeeigenen Bestands, die in einem Instandhaltungs- und Instandsetzungsprogramm zusammengeführt werden. Die Bedarfsanalyse bildet den aktuellen und zukünftigen Bedarf nicht mehr lokal sondern regional ab. Damit sind Grundlagen für die Maßnahmenplanung geschaffen, die eine nachhaltige objektivierte Investitions- und Förderungsentscheidung der öffentlichen Hand möglich machen – vorausgesetzt, dass ein Umdenken in Richtung Alternativen einsetzt und das Land die konsequente Anwendung des Modells einfordert. In der Diskussion merkte Prof. Hans Lechner an, dass sinnvollerweise standardmäßige Betriebsorganisationen z.B. für Schulbauten zu erstellen seien. Dr. Moser erklärte die aktuelle Fördersituation damit, dass die Förderung für Instandsetzung für die Politik „unsexy“ ist, da Prestigeprojekte entfallen. FH-Prof. Stempkowski plädierte dafür, dass Instandsetzungsmaßnahmen als Voraussetzung für Fördervergaben einzubeziehen sind und so die langfristige Mittelplanung vor dem Reagieren auf Baufälligkeiten steht.

Dipl.-Ing. Wolfgang Poppe, Vasko+Partner Ingenieure ZT-GesmbH, Immoresult Property Management GesmbH, setzte sich in seinem Vortrag dafür ein, in Due Dilligence-Prüfungen mehr als nur ein „Pickerl fürs Haus“ zu sehen. Einschlägige Fonds fordern bei der Produktanschaffung innerhalb kurzer Zeit eine Immobilienbewertung, die professionell hinsichtlich rechtlicher, wirtschaftlicher und technischer Aspekte durchgeführt werden muss, um das Risiko des Investors zu minimieren. Idealerweise werden sie in interdisziplinären Teams aus Zivilingenieuren, Wirtschaftsprüfern und Anwälten abgewickelt, um trotz des hohen Zeitdrucks sorgfältige und fundierte Aussagen zu liefern. Due Diligence ermöglicht eine Momentaufnahme des Prozesses der Projektentwicklung, um den Verantwortlichen Entscheidungshilfen zu geben und zu belegen, ob sie am richtigen Weg bzw. im Plan sind. Der Erfolg der Bewertung definiert sich über die Anpassung an die jeweiligen projektspezifischen Gegebenheiten.

Mit der Frage, ob der Nutzer seinen Willen definieren kann, führte Arch. Dipl.-Ing. Günther Stefan, Hans Lechner ZT GesmbH, das Publikum zu seinem Thema Nutzerbedarfsprogramm / Raum- und Funktionsprogramm, wobei er anmerkte, dass gute Programme in die Zukunft schauen und auf Veränderungen eingehen und sich nicht nur auf das Heute beziehen. Das Nutzerbedarfsprogramm definiert die Projektziele unter den Randbedingungen, die die Schwerpunkte setzen. Grundsätzlich ist es als ein dynamisches Instrument einzusetzen, das sich entsprechend der Arbeitsweise des Planers über den gesamten Bauablauf verändern kann. Verändern heißt aber nicht, dass vorher etwas falsch war, sondern meint anpassen, konfigurieren und optimieren gemäß dem weiterentwickelten Wissensstand. Der Erheber eines Nutzerbedarfsprogramms soll mit der Gebäudeart vertraut sein, um gewünschte Organisationseinsparungen zu ermöglichen, ergänzte Prof. Lechner die Ausführungen. Als Raum- und Funktionsprogramm versteht der Vortragende mehr als eine Raumliste, nämlich ein zentrales Steuerungssystem in Form einer Datenbank, die laufend fortzuschreiben ist und schließlich auch ins Facility Management übernommen werden kann. Die darin erfassten strukturellen Angaben lassen auch Analysen der Funktionsbeziehungen zu und unterstützen damit den Planungsprozess. Für eine bessere Kommunikation im Projekt empfahl Dipl.-Ing. Stefan einen Steuerkreis ohne destruktive Abgrenzung für eine kooperative Lösung „am Tisch“.

Projektentwicklungen in Österreich

Den zweiten Block eröffnete Univ.-Prof. Dipl.-Ing. Hans Lechner, TU Graz, zum Thema Leistungsbild Projektentwicklung. Dabei stellte er seinen Ausführungen voran, dass das Leistungsbild für das „Projektleben vor der Planung“ nicht eindeutig und universell einsetzbar ist, aber neue Modelle verbesserte Standards bieten, die auf das Projekt zugeschnitten werden müssen. Zur Abgrenzung des Begriffs Projektentwicklung zeigte er die Phasen anhand der relevanten Beschlüsse im Laufe eines Projektes auf und verwies auf das oftmalige „Vergessen“ des Beschlusses für die Abnahme und damit das Projektende. Er fügte auch strategische Beschlüsse hinzu wie für das Fassaden- oder Energiekonzept, die jeweils Auswirkungen auf die Bestellung haben. Die Zeichnungen alleine sind nicht marketingfähig. Grundlagen und Voraussetzungen über Bestandsanalysen, Potenzialanalysen oder Variantenuntersuchungen müssen geschaffen werden, damit überhaupt eine Entscheidung getroffen werden kann. Die Projektentwicklung ist also ein einheitliches Ganzes mit verschiedenen Leistungsphasen, die durch optionale Leistungen ergänzt werden können. Sie findet statt, bevor ein Projekt ein solches wird, und fungiert als professionelle Starthilfe. Allerdings muss nicht jede Projektentwicklung immer eine Realisierung bedeuten.

Dir. Ing. Rudolf Mutz, Wiener Messe Besitz GmbH, zeigte am Messezentrum Wien ein erfolgreiches Beispiel einer Projektentwicklung mit impulsgebender Kraft für die Entwicklung eines Stadtteiles. Das Ziel, mit einer Neugestaltung den Stadtteil inkl. Prater attraktiver zu machen, kristallisierte sich in den langjährigen Diskussionen über die Zukunft der Wiener Messe bald heraus. Der internationale Kardiologenkongress 2003 mit 25.000 Teilnehmern gab den entscheidenden Anstoß für den Start der Errichtung des neuen Messezentrums unter enormem Zeitdruck. Die Innengestaltung der Hallen durfte keine Interessen durch die Architektur wecken, so dass der Fokus auf die Produkte fällt, und musste durchgängig Flexibilität zulassen, die sich nun auch in den Möbeln spiegelt. Die Stadt Wien entschied sich für die Trennung von Eigentum und Betrieb und stellte damit sicher, dass die Gestaltung des Areals den städtebaulichen Bedürfnissen entsprach. Der Betreiber bezahlt Mieten, mit denen die Errichtung in einem überschaubaren Zeitraum refinanziert ist. Die Verbesserung der Infrastruktur durch Anschluss an die U-Bahn oder Hotelerrichtung waren wichtige Impulse für das Gesamtkonzept. Der Erfolg in Zahlen: 15 ha Grundstück, 70.000 m2 Veranstaltungs- und Ausstellungsfläche, 2,5 Jahre Bauzeit, Budget um 2,4 % unterschritten. Für das ca. 16.000 m2 große Messecarree_Nord wurde bereits ein Architekturwettbewerb abgeschlossen. Das Messecarree_Süd bietet derzeit eine Outdoor-Veranstaltungsfläche von 20.000 m2. In der Diskussion stellte Dir. Mutz als Voraussetzung für die Messeplanung die Logistik und Funktionalität vor die architektonischen Ansprüche und beschrieb die Berücksichtigung der Nachhaltigkeit vor allem in wirtschaftlicher Hinsicht auf Frage des Publikums. Dipl.-Ing. Stefan kritisierte allgemein, dass oft nur ökologische Ansprüche unter diesem Aspekt berücksichtigt werden. Nachhaltigkeit sei in Wettbewerbsentscheidungen schwer einbaubar.

Zum Thema Projektentwicklung in Abstimmung mit der öffentlichen Widmung präsentierte Dipl.-Ing. Andreas Gobiet, Gobiet & Partner ZT GmbH, seine Ansätze für eine erfolgreiche Umsetzung von Ideen privater Investoren. Für gesamthafte Stadtentwicklungen nach modernen Ansprüchen ist ein Zusammenhang zwischen den Projekten und den erforderlichen Infrastruktureinrichtungen – Medien sowie Verkehr – für die zukünftige Nutzung herzustellen. Als Finanzierungsbeteiligung für neu zu errichtende Infrastruktur kann dem Projektentwickler ein „Mehrwert“ vorgeschrieben werden, der einen Kostenbeitrag je m2 Bruttogeschoßfläche vorsieht über der prognostizierten Fläche im Bebauungsplan. Die Schwierigkeit liegt im Umgang mit einem „Minderwert“ bei Rückwidmungen udgl. Architekturwettbewerbe liefern besonders attraktive Lösungen, vor allem im Zusammenwirken mit der öffentlichen Hand aber auch durch einen gezielten Mix aus Jungarchitekten, bekannten Architekten und Architekten mit entsprechenden Referenzen für den Projekttyp. Abstimmungen für die Flächenwidmung, Infrastruktur und Flächenarrondierung sollen grundsätzlich als round-table mit den Behörden, relevanten Infrastrukturträgern und dem Projektwerber inkl. seiner Gehilfen organisiert und abgehalten werden. Damit lassen sich Missverständnisse und lange Entscheidungsfindungsprozesse durch einen koordinierten Interessensausgleich eindämmen. Bei privaten Investoren soll die Entwicklungsdauer möglichst kurz sein. Mit einem abgestimmten Behördenterminplan können Rahmenbedingungen wie z.B. die Verfügbarkeit der Infrastruktur besser gesteuert werden.

Internationale Projektentwicklungen im Hochbau

Durch den ersten Nachmittagsblock internationale Projektentwicklungen im Hochbau führte Univ.-Prof. Dipl.-Ing. Dr. Hans-Georg Jodl, Technische Universität Wien, der u.a. berufliche Erfahrung durch seine mehrjährige Tätigkeit im Ausland sammelte.

Vorstandsdirektor Bmst. Dipl.-Ing. Bernd Gaiswinkler, PORR Projekt und Hochbau AG, konzentrierte sich in seinem Vortrag auf die Erfolgsfaktoren bei der Projektentwicklung von Immobilienprojekten in Süd-Ost-Europa. Durch den hohen Nachholbedarf in diesem Gebiet gibt es derzeit mehr Geld am Markt als Projekte. Allerdings sind Timing und Geschwindigkeit oberstes Gebot, wenn man den Schritt ins Ausland setzt. Für die Bearbeitung des Marktes werden Nationalgrenzen aufgehoben und die Gebiete in Regionen kategorisiert nach ihrem wirtschaftlichen Fortschritt. In dieser Struktur werden schließlich für die temporäre Betrachtung Risiko- und Chancenprofile erstellt und Länder- bzw. Projektanalysen nach unterschiedlichen Teilaspekten durchgeführt. Dir. Gaiswinkler empfahl in der Abwicklung möglichst einfache Organisationen aufzubauen mit einem lokalen Partner, um das Projekt leichter steuern zu können. Der Markteintritt eines Unternehmens darf weder zu früh noch zu groß sein. Der Grundstückskauf muss oft schnell gehen. Hier behindert eine Konzernstruktur mit langsamen Entscheidungen die Flexibilität und Chancen können somit bereits vergeben sein. Die Einbindung eines lokalen Partners ist zumindest dann erforderlich, wenn intern keine lokale Kenntnis vorhanden ist. Neben allen Fakten ist das Gefühl durch eine langjährige Erfahrung im Auslandsgeschäft ein entscheidender Erfolgsfaktor.

Russland ist seit 2005 zusätzlicher Standort für das Architekturbüro Klaus Müller. Der Beitrag von Arch. Klaus Müller behandelte Projektentwicklungen in Russland – neue Märkte mit hoher Dynamik und damit seinen Einzug in Moskau. Die Rahmenbedingungen sind mit deutschen bzw. österreichischen nicht zu vergleichen. Die Ausbildung in Russland ist im Detail noch nicht so weit. Die Normen befinden sich in einem ständigen Änderungsprozess. In Moskau spielen sich zwei Drittel des Wirtschaftslebens von ganz Russland ab. Der Bedarf für Immobilien ist hoch, so dass die Immobilienentwicklung dramatisch ansteigt. Während das Projekt noch in Planung ist, ist oft schon alles vermietet oder verkauft. Die hohen Renditen ziehen national und international Investoren an. Die Regierung setzt auf High-Tech und neue Technologien. Der Sicherheitsgedanke steht weit oben. Allerdings besteht noch ein hoher Nachholbedarf bei der Entwicklung der Infrastruktur. Die Architektur schlägt aufgrund des vorherrschenden russischen Kapitalismus oft in Richtung Pomp aus. Die Chance für Arch. Müller ergab sich durch den Sieg beim Wettbewerb für das Siemens Head Quarters. Der Markteintritt von außen ist nur schaffbar, wenn man in die richtigen Kreise kommt und sich Beziehungen aufbaut. Um dann wirklich etwas zu erreichen, muss man vor Ort sein. Genehmigungen sind aber dennoch nur mit russischer Unterstützung zeitnah abzuwickeln und bergen viele Unsicherheiten, so dass sie als Risiko zu berücksichtigen sind. Gebaut wird dann schnell – rund um die Uhr.

Flughäfen als dynamische Projektentwicklungsstandorte: Das Beispiel Frankfurter Flughafen, behandelte Arch. Dipl.-Ing. Dr. Lutz Weisser, ad-m ZT GmbH. Der Flughafen stellt einen neuen Projektentwicklungstyp dar. Aus dem Kerngeschäft aufgrund des erhöhten Verkehrs richtet er sich strategisch neu aus als Immobilie mit Weltanschluss. Es werden Milliarden investiert für eine eigene Stadt, die zusätzlich den funktionalen Anforderungen (Passagierströme, Abfertigung) entsprechen muss. Der Flughafen wird größter Arbeitgeber bzw. größte Arbeitsstätte. Das Ausmaß der Entwicklung reicht vom erweiterten Terminalangebot über Ergänzungen um Einkaufsmöglichkeiten und Office Parks außerhalb des Terminals bis zur Business City, die in unmittelbarer Umgebung für Dritte zur Verfügung steht. Bei der Grundstückssicherung ist besonders auf Entwicklungsfläche als Reserve zu achten. Durch die unterschiedlichen Nutzungen aber auch Projekte Dritter on bzw. off Airport ist eine Generalsteuerung, die nach unten steuert und nach oben berät, erforderlich. Der Hauptkunde ist jedenfalls auf kurzem Wege in die Entscheidungsfindung einzubinden. Für den Bau selbst bestehen die Herausforderungen in den erhöhten Sicherheitsvorschriften und die komplexe Baulogistik.

Projektentwicklung bei Infrastrukturprojekten

Prof. Dkfm. Dr. Georg Wailand, Herausgeber von GEWINN und stellvertretender Chefredakteur der Kronen Zeitung, führte durch den abschließenden Themenblock Projektentwicklung bei Infrastrukturprojekten. Als Leiter der Wirtschaftsredaktion ist es ihm ein besonderes Anliegen die öffentliche Meinung gegenüber Projekten zu verbessern und verwies auf die bereits spürbaren positiven Beispiele aus dem Ausland, die nach Österreich hereinwirken. Besonders im Arbeitskräftemangel droht ein großes Problem, das über einen Nachholbedarf kompensiert werden kann.

Dipl.-Ing. Dr. Hans Wehr, ÖBB Infrastruktur Bau AG, stellte unter dem Titel Projektentwicklung im österreichischen Eisenbahnbau einen Vergleich zwischen Projektentwicklungen von Immobilien- und Eisenbahnprojekten dar. Die Projektentwicklung von Eisenbahnbauten sieht er als spannend, kompliziert und hindernisreich. Sie folgt anderen Regeln und Abläufen, da die Anforderungen von vielen unterschiedlichen (Interessens-)Seiten gestellt werden. Sie müssen sich in stärker eingeschränkten Rahmenbedingungen, z.B. aufgrund des Gesamtsystems Bahn, bewegen und allgemeine Ansprüche seitens Volkswirtschaft, (Regional-)Politik oder Sozialwirtschaft zusätzlich erfüllen. Bahnhöfe sind nun besonders komplex, da der erhöhte Hochbauanteil eine Verschmelzung von den beiden Projektentwicklungszugängen erfordert. Als Erfolgsfaktoren bewertete Dr. Wehr die ganzheitliche Betrachtung des Systems Eisenbahn, Kenntnis der vernetzten Zusammenhänge, Rücksicht auf die Anforderungen des Bestands- und des Zielnetzes, Synthese aus betriebswirtschaftlichen und verkehrspolitischen Zielen, Beachtung des systemimmanenten Zeitmaßstabs, das Heraushalten aus tagesaktuellen Diskussionen und Überwinden von organisatorischen und strukturellen Barrieren. In der Diskussion strich er heraus, dass die Zeit als Werkzeug aktiv eingesetzt werden kann, so dass gewisse Hürden in sich zusammenfallen, sobald der Druck nachlässt. Vor allem die Genehmigungsdauern wirken sich auf die Entwicklungsdauern negativ aus. Politisch gewünschte Projekte können meist rascher bei den Behörden durchgesetzt werden.

Operative Umsetzung von Projektentwicklungen am Beispiel von Autobahnprojekten in Kroatien thematisierte Vorstandsdirektor Dipl.-Ing. Dr. Peter Krammer, STRABAG SE, und gab dem Publikum damit einen Einblick in die Abwicklung von PPP-Projekten. Die Infrastruktur verbindet Europa und vernetzt die Wirtschaftsräume. Die Baumaßnahmen der Hauptkorridore sind mit 16 Milliarden € geplant. Zusätzlich kommen noch Autobahnvorhaben auf politischen Wunsch hinzu, wobei alle geplanten Infrastrukturprojekte weder durch die öffentliche Hand noch durch EU-Förderungen finanziert werden können. PPP-Projekte werden bei der STRABAG SE aufgrund des erhöhten Leistungsumfangs – Planung, Finanzierung, Bau und Betrieb – von einer eigenen Abteilung und nicht von der operativen Einheit bearbeitet, die für die Kalkulation der Bauleistungen dennoch eingebunden und im Auftragsfall die Leistungen erbringen wird. Die Schnittstelle und vor allem die Risikoabgrenzung intern ist ein heikles Thema. Grundprinzip bei der Risikozuteilung ist, dass der Konzessionsträger die klassischen Auftraggeber-Risiken, die Projektentwicklungsgesellschaft im Wesentlichen nur das Markt- und Zinsenrisiko und die operative Einheit den größten Risikoanteil wie z.B. für Design, Genehmigung, Bewilligungen, übernimmt. Die internen Regelungen zwischen den beteiligten Unternehmenseinheiten sind ebenso konsequent abzuwickeln wie das Projekt nach außen. Stärker als bei Entwicklungen der öffentlichen Hand ist das Interesse der Investoren für eine rasche Umsetzung. Dr. Krammer sah auch im Infrastrukturbau die hohe Relevanz der Zusammenarbeit mit lokalen Partnern.

Als gewinnbringende Symbiose bezeichnete Dipl.-Ing. Georg Matthias Gabler, ÖBB Infrastruktur Bau AG, die Projektentwicklung Wien Hauptbahnhof. In den letzten 20 Jahren wurde aus einem Bahnhofsgebäude und einem Gleisprojekt in mehreren Schritten ein Projekt für zukunftsweisende Lebensqualität durch Schaffung von Lebensraum und der Entwicklung eines gesamten Stadtviertels mit Immobilien, Bahn- und städtischer Infrastruktur. Erstmals wird in Wien eine Drehscheibe geschaffen, in der Züge aus allen Richtungen kommen und in alle Richtungen fahren können. Diese hochleistungsfähige Verbindung nimmt im transeuropäischen Netz eine zentrale Stelle ein. Ein intermodularer Knoten für sämtliche Verkehrssysteme regional, überregional, öffentlich und individual steht nach Fertigstellung des Projekts den Reisenden zur Verfügung. Anlagen für betriebliche Erfordernisse werden gebündelt im Bereich des Matzleinsdorfer Platzes errichtet. Die Stadtentwicklung umfasst eine Grundfläche von 59 ha, wovon 39 ha Netto-Bauland und 8 ha Park-/ Grünfläche sind. Die Projektgröße ist damit mehr als 2,5 Mal so groß wie das städtebauliche Projekt Potsdamer Platz in Berlin. Die Zusammenarbeit der ÖBB mit dem BMVIT und der Stadt Wien steht im Zeichen der Realisierung eines Ausnahmeprojektes mit viel Engagement der Beteiligten.

Ausblick 3. PM BAU Symposium

Die Symposiums-Reihe der Veranstalter Netzwerk Bau mit der Geschäftsstelle Bau der Wirtschaftskammer Österreich, BAUAkademie, den Hochschulen TU Wien, TU Graz, FH JOANNEUM, wird am 19. Juni 2008 in Wien weitergeführt mit dem Schwerpunktthema: Neue Entwicklungen im Bauvertragswesen – Gestaltung und Umsetzung von Verträgen.